L'augmentation du loyer immobilier en RD Congo

A Kinshasa comme dans les grandes villes de la RD Congo, plusieurs locataires se plaignent d’être victimes des augmentations intempestives du loyer, bien que la loi aie fixé les conditions et les modalités de l’augmentation du loyer.

Pour rappel, le loyer est le prix que l’on paie en échange de l’usage temporaire d’un immeuble. Il est mensuel et fixé en monnaie locale (nationale). Il peut également être fixé en référence à une monnaie étrangère ayant cours légale dans le pays, mais reste en principe payable en monnaie nationale.

La fixation du taux du loyer est laissée à l’appréciation des parties contractantes, quand bien même qu’en réalité, c’est le propriétaire de la maison qui en fixe le prix.

La rédaction d'immo.cd s’est intéressée à la question de savoir quels sont les facteurs qui expliquent l’augmentation du prix du loyer, et en a recensé cinq qui expliquent généralement cette augmentation en République Démocratique du Congo, particulièrement à Kinshasa. Il s’agit de la spéculation immobilière, de la conjoncture du bailleur, de l’amélioration du bien loué, de la dépréciation monétaire et enfin de l’avidité des agents immobiliers couramment appelés commissionnaires.

1. Facteurs qui expliquent l’augmentation du prix du loyer en RD Congo

Facteur n°1 : La spéculation immobilière

La spéculation est un effet direct de la loi de l’offre et de la demande.

En effet, depuis l’indépendance du pays en 1960, la population du pays n’a cessé de croître. Le besoin en logement lui aussi n’a fait qu’augmenter alors qu’il n’y a pas eu une production immobilière conséquente. C’est ainsi que les quelques propriétaires privés des résidences locatives se livrent à une spéculation qui frise les tracasseries.

Il faut signaler qu’il n’y a pas une réglementation claire en matière de la fixation du coût de loyer dans le pays et les bailleurs ne recourent presque pas à l’expertise immobilière pour ce faire.

Facteur n°2 : La conjoncture du bailleur

La conjoncture du bailleur quant à elle, résulte de la conjoncture économique du pays.

Avec la crise économique qu’a connu le pays depuis son indépendance, la plupart des maisons locatives constituent une source de revenus secondaire - sinon principale - des bailleurs. Faute d’une autorité de régulation et de surveillance des prix du loyer, les bailleurs se permettent impunément de répercuter leurs contraintes financières sur le prix du loyer.

La conjoncture du bailleur et la spéculation immobilière vont ensemble.

Facteur n°3 : L’amélioration du bien loué

L’amélioration du bien loué, aussi appelé « plus value », implique un accroissement de la valeur du bien entre deux appréciations successives. Elle ne se justifie que par l’apport d’un plus dans le bien, en termes de surface utilisable ou de confort d’usage.

A Kinshasa comme dans les grandes villes de la RD Congo, quelques bailleurs véreux ne s’empêchent pas de provoquer intempestivement des travaux d’amélioration tout simplement pour en obtenir une augmentation du loyer, du reste disproportionnée, alors qu’en principe, une telle entreprise pendant la période du bail nécessite un arrangement entre le bailleur et son locataire.

Facteur n°4 : La dépréciation monétaire

En RD Congo, les prix des biens et services - même dans l’administration publique - sont indexés au dollar américain jugé plus stable. Le prix du loyer n’échappe pas à la règle.

Chose curieuse à Lubumbashi, Kisangani, Matadi, Goma, Bukavu, Kindu, Bandundu, Mbandaka, Mbuji Mayi, Kananga et surtout à Kinshasa, même en dollar américain, le prix du loyer ne cesse d’augmenter chaque année. Les bailleurs qui se livrent à cette pratique en veulent pour preuve la fluctuation des prix des marchandises sur le marché et celui du carburant.

Facteur n°5 : L’avidité des agents immobiliers

Un agent immobilier est un intermédiaire ou un négociateur dans les transactions immobilières. C’est lui qui reçoit du propriétaire immobilier le mandat de trouver un locataire pour sa maison, moyennant le payement d’une commission.

A Kinshasa par exemple, la commission à payer à l’agent immobilier, couramment appelé commissionnaires, s’élève à l’équivalent d’un mois de loyer. Mais quelques uns de ces commissionnaires, dans le but d’augmenter leurs revenus, se permettent souvent de présenter au locataire potentiel, un prix du loyer supérieur à celui que les bailleurs donnent. Ils s’arrangent ensuite à faire accepter le nouveau taux au bailleur en défaveur du locataire.

2. Que dit la loi congolaise à propos de l’augmentation du loyer ?

L’article 9 de l’arrêté ministériel du 20 juin 2007 stipule que le loyer ne peut être augmenté qu’en cas de l’effectuation d’une plus-value du bien loué, ou de la dépréciation monétaire si le loyer à été fixé en monnaie nationale.

Premier cas : L’effectuation d’une plus-value

Elle doit se justifier par l’apport supplémentaire en surface utilisable ou en confort d’usage. Dans ce cas, les travaux ne peuvent être effectués que lorsque la maison est inoccupée, ou soit d’un commun accord avec le locataire lors de la signature du contrat de bail, qui doit contenir la liste des travaux de plus-value à venir.

A défaut d’un accord préalable, le code civil congolais dans son article 380 précise que si le bailleur souhaite réévaluée en effectuant les travaux qui en augmente la valeur, pour ouvrir la possibilité d’augmenter le loyer comme prévu dans l’article 9 de l’arrêté cité ci-haut, il doit attendre la fin bu bail.

Deuxième cas : La dépréciation monétaire

Ainsi que le précise l’article 9 de l’arrêté mentionné précédemment, la dépréciation monétaire ne peut conduire à l’augmentation du loyer qu’au cas où ce dernier a été fixé en monnaie nationale.

Le cas de la dépréciation du franc congolais face au dollar américain, par exemple, laisse comprendre que si le loyer était fixé en francs congolais, il peut être augmenté suivant le taux de change. Par contre, il n’y a aucune raison d’augmentation pour les maisons dont le loyer a été fixé en dollar américain.

3. Notre  conseil

A vous bailleur :

Sachez que le prix du loyer et son augmentation ne dépendent, et ne doivent dépendre, ni de votre humeur, ni de vos besoin personnels. Vous devrez vous conformer aux prescris de la loi pour éviter d’en subir, tôt ou tard, la rigueur. Vous éviterez également toute complicité avec le commissionnaire pour augmenter sans raison le prix du loyer ; cela relève de l’escroquerie.

A vous agent immobilier :

Rappelez-vous que dans l’exercice de votre profession, vous avez des obligations de loyauté, de divulgation, d’objectivité et de précision envers vos clients (le locataire et le bailleur). Vous éviterez d’influencer d’une manière ou d’une autre le prix du loyer en vue de l’augmentation du montant de votre commission. C’est un délit qui pourrait vous conduire devant les tribunaux.

A vous locataire :

Lorsque que vous tombez victime d’une augmentation illégale du loyer, tout ce que vous avez à faire est de recourir à l’arbitrage de la loi. De toute façon, vous n’êtes pas censé ignorer la loi. Vous pourrez saisir le service de l’habitat de votre commune pour dénoncer le comportement de votre bailleur après s’être sérieusement rassuré que vous avez raison.

A bon entendeur……..